Densifier dans un rayon de 800 mètres autour des gares

Relevés à la relecture du plan : incohérences entre tableaux, hypothèses non étayées, points de droit. Ils portent sur le chantier entier, pas sur cette seule mesure.

• 600 000 logements neufs : sur cinq ans ou par an ?

  L'en-tête et le résumé exécutif annoncent « +600 000 nouveaux logements » en construction sur 5 ans, alors que la section construction vise 600 000 logements par an et « 3 millions de logements sur 5 ans » (repris dans les impacts à long terme). Le calendrier, lui, donne 400 000 + 500 000 + 600 000 + 600 000 = 2,1 millions de 2026 à 2029 (aucun chiffre pour 2025), ce qui n'atteint pas 3 millions. Par ailleurs, l'objectif « 0 % en zones détendues » contredit le graphique de répartition, qui prévoit 120 000 logements collectifs par an en zone détendue (20 % de la production).

• Budget : 85 Md€ annoncés, 107 Md€ de dépenses détaillées

  Le phasage annuel (10 + 16 + 20 + 22 + 17) donne bien 85 Md€, mais les dépenses par poste du graphique totalisent 30 + 50 + 6 + 12 + 9 = 107 Md€ ; les pourcentages des barres (35 %, 59 %, 7 %, 14 %, 10 %) sont calculés sur 85 Md€ et dépassent 100 % une fois additionnés. Même nettes des recettes fiscales (14 + 9,5 = 23,5 Md€), les dépenses donnent 83,5 Md€. La part publique des 85 Md€ « publics et privés » n'est jamais précisée, et l'on ignore si le fonds de dépollution (6 Md€), le fonds de reconversion (3 Md€) et le fonds souverain (15 Md€) y sont inclus.

• Vacance : −75 % affichés, 300 000 logements mobilisés sur 3,1 millions

  L'en-tête annonce « −75 % de logements vacants », mais la mesure vise 300 000 remises sur le marché, soit environ 10 % des 3,1 millions de logements vacants et 27 % des 1,1 million vacants de longue durée. Le taux de vacance cible est « sous 5 % » dans un tableau et 5,5 % dans un autre, pour 8,2 % au départ. Les « 520 000 logements vacants remis sur le marché » du tableau d'impacts incluent en réalité 80 000 résidences secondaires, 40 000 logements squattés et 100 000 conversions de bureaux. Ces conversions sont elles-mêmes chiffrées à 100 000 en 5 ans, à 50 000 par an (soit 250 000) et à 200 000 pour la seule année 2027 ; le bonus de constructibilité associé vaut +35 %, +30 % ou +50 % selon les passages. Enfin, 40 000 logements « squattés sécurisés » sont attendus pour 30 000 logements squattés recensés.

• Rénovation : trajectoire, dates et coût unitaire ne se recoupent pas

  L'objectif de 5,2 millions repose sur 1 040 000 rénovations par an pendant 5 ans, mais le calendrier donne 600 000 + 900 000 + 1 100 000 + 1 200 000 = 3,8 millions de 2026 à 2029. L'interdiction de louer les passoires est fixée « dès 2025 » puis en phase 3 (2027) ; leur élimination est annoncée « d'ici 2028 », puis en 2029, tandis que le graphique laisse 0,5 % du parc (0,15 M) en F-G. La baisse de consommation est de −55 % dans une ligne et de −45 % dans le total. Surtout, 50 Md€ sur 5 ans pour 5,2 millions de logements représentent environ 9 600 € par logement, alors que l'exemple du plan retient 42 000 € pour 70 m² et que le coût cible de 550 €/m² donnerait 38 500 € : à ce prix, le programme pèserait de l'ordre de 200 Md€. Le « volume de financement de 20 Md€/an » (100 Md€ sur 5 ans) ne correspond pas non plus aux 50 Md€.

• Rendements fiscaux et retours sur investissement non démontrés

  La taxe sur la vacance rapporterait 2,8 Md€/an de façon constante (14 Md€ sur 5 ans) alors que son but est de faire disparaître son assiette ; à l'inverse, un taux de 15 à 20 % appliqué à 1,1 million de logements valorisés au prix moyen implicite du plan (257 Md€ / 3,1 M, soit environ 83 000 €) rapporterait bien davantage : le chiffre n'est rattaché à aucun calcul. Le « retour de 135 Md€ sur 15 ans » n'est pas détaillé et s'articule mal avec les 18 Md€/an d'économies d'importation d'énergie (270 Md€ sur 15 ans). L'exemple du PTZ annonce un retour en 7,5 ans alors que la mensualité (140 €) dépasse l'économie de facture (120 €), et les « 400 €/mois d'économies par ménage » ne sont pas étayés. Une baisse de 45 % de la consommation de tout le parc en rénovant 17 % des logements paraît très optimiste. Les emplois par axe (200 000 + 150 000 + 35 000 = 385 000) dépassent le total de 350 000, et la taille du parc implicite varie de 28 à 38 millions de logements selon les pourcentages utilisés.

• Expulsion en 48 heures, taxe à 20 % de la valeur, permis automatiques

  Une expulsion par voie administrative sous 48 heures, avec force publique « sans délai », devra être conciliée avec le droit au respect du domicile, le droit à un recours effectif et le rôle du juge (Constitution, article 8 de la CEDH) ; une peine d'« un an ferme » ne peut être automatique au regard du principe d'individualisation des peines. Une taxe annuelle atteignant 20 % de la valeur vénale d'un bien s'expose à un grief de caractère confiscatoire et d'atteinte au droit de propriété. Les autorisations automatiques (permis de transformer, surélévation R+2, bonus de constructibilité) et la conversion imposée de tous les PLU touchent à la compétence d'urbanisme des communes et à leur libre administration. Les taux réduits de TVA à 5,5 % doivent entrer dans les catégories admises par la directive européenne sur la TVA.

• Capacité de la filière, acceptabilité et calendrier déjà dépassé

  Le plan suppose de quadrupler les rénovations globales (de 250 000 à 1 040 000 par an) et d'augmenter la construction de 58 % (de 380 000 à 600 000) alors qu'il constate lui-même une pénurie de main-d'œuvre ; l'industrialisation et la formation mettent des années à produire leurs effets. L'interdiction de louer 4,8 millions de passoires avant leur rénovation retirerait des logements du marché locatif. La densification imposée (R+2 de plein droit, 0,5 place de stationnement) et la surtaxe des résidences secondaires peuvent susciter de fortes résistances locales. Enfin, le calendrier démarre en 2025 (loi « Habitat et Urbanisme 2025 », interdiction « dès 2025 », passeport « d'ici 2026 ») : toutes les échéances sont à recaler.

• Exemples étrangers et statistiques de diagnostic à vérifier

  L'encadré « étude de cas » présente comme établis des résultats à Barcelone (taxe jusqu'à 50 % de la valeur cadastrale, plus de 5 000 logements en 3 ans, 62 % de propriétaires convaincus) et à Vancouver (taxe de 3 %, 38 M$ par an, −25 % de vacance), ainsi qu'une « simulation » française à 1,9 Md€ sans référence. Les références au modèle allemand KfW et à EnergieSprong, les données de diagnostic (3,1 M de logements vacants, 30 000 squats, 18 à 24 mois de procédure, 4 M de m² de bureaux vacants, 4,8 M de passoires) et les référentiels cités (« RT2020 », « RE2025+ », « E3C2 ») doivent être sourcés ou reformulés avant publication.